居酒屋経営はじめる時の賃貸借契約について

今回は飲食店や居酒屋経営をはじめる時の賃貸借契約についてお伝えしていきます。

自分の持ち物件で飲食店や居酒屋経営をはじめる場合は気にする必要がないですが、ほとんどの人がはじめる時に賃貸契約を結ぶと思います。

賃貸契約について大きく分けて3つあります。

• 1つ目が賃貸借契約
• 2つ目が定期借家契約
• 3つ目が業務委託契約

今回はこの3つの注意点など契約のメリット、デメリットについてお伝えしていきます。

①賃貸借契約

これは住まいのマンションと同じく借りる時によく見る契約だと思います。

基本的に飲食店や居酒屋経営をはじめる時に一番多い契約だと思います。

特に長くお店をやっていきたい場合は賃貸借契約をおすすめします。

賃貸借契約の場合はよほどの契約違反な事を行わない限り、何年でも借りた場所で経営し続けれるメリットがあります。

例えば賃貸借契約で2年契約で2年経った後、再契約出来ますがそこで「出て行ってくれ」とはまず言われない。

もし言われても借地借家法で守られているのですぐに出ていく必要がありません。

万が一、建物の建て替えで出ていかなければならない場合も立退料、基本的に契約と同等の物件を大家さんが準備する必要があります。

しかも飲食店の場合は場所によって売上が大きく変わるので、立ち退き料が莫大になる。

よって余程の事がない限り賃貸契約を結んでいて、立ち退きになる事はないです。

たまに立ち退きで飲食店が移転する場合があるかと思いますが、今までの場所より良い場所になったり、移転費用を補償してもらっている事がほとんどです。

よって賃貸借契約は一度その場所で契約するとずっと続けれる事が出来る、その場所に居続けられる契約。

長くお店をやっていきたい人には向いている契約になっています。

デメリットとしては2年に1回や3年に1回など更新料が発生します。

店舗によりますが家賃1か月分、高い所では2か月分が更新月に発生します。

私自身、更新するときは必ず交渉しています。

なのでもし経営が厳しいようでしたら更新月の2~3か月前には家賃や更新料の交渉をお勧めします。

②定期借家契約

定期借家契約の場合ですが賃貸借契約に比べて安い家賃で借りれたり保証金が安く設定されています。

低資金で経営したい方にはおすすめです。

１つ注意点があるとすれば再契約結べなかったら出ていかなければいけないというデメリットがあります。

定期借家の場合は賃貸借契約ほど今の場所を守られていない感じと思っていただけたらと思います。

実際に定期借家契約でも再契約結べなかったとはあまり聞いた事がありません。

但し、再契約結べなかったら出ていかなければならないというリスクがあるという事は頭に入れておきましょう。

③業務委託契約

都心部の店舗やショッピングセンターなどに使われる契約が業務委託契約です。

どちらかといえば定期借家契約に近い内容です。

業務委託契約はちょっと家賃が高めに設定してある場合が多いです。

私たちが業務委託契約で店舗を借りると、家賃はまずは業務委託業者に家賃支払い、その後に大家さんに支払い。

なのでその間に手数料が発生する分、家賃が割高になっていることがあります。

他にはショッピングセンターだと電気、水道など固定になっていたりショッピングセンターには必ずいる警備員さんの費用も家賃に上乗せされている事がほとんどです。

定期借家契約と同じく契約が過ぎれば出ていかないといけない可能性はあります。

今まで3つ説明しましたが、一番借主が守られるのが賃貸借契約だと思っていただけたらと思います。

よって定期借家契約や業務委託契約の場合は今後の事を考えて場所を借りる事をお勧めします。

次からは実際のテナント募集で書いてある情報の説明をさせ頂きます。

テナント募集で書いてある情報の説明

以下が賃貸契約書によく書いてある項目です。

賃貸契約する時には重要な項目です。

一度契約すると無効には出来ない、よって解約手続き扱いになってしまいますのできちんと確認して契約しましょう。

家賃

毎月家賃を払う必要がある為、他の相場より高い場合は申込する前に交渉しましょう。

空きテナントの場合は家賃交渉しやすいです。

理由として大家さんも借りてくれなければ収入が入ってこない為。

だったら少しでも安くして入ってほしいと考えている場合がある為、交渉しやすいです。

居抜物件で今の借主から引き継ぐ場合は家賃の交渉は難しいです。

なぜなら今賃貸契約している方から引き継ぐ為。

もし家賃を交渉したい場合は他の相場を知った上で更新月の数カ月前に言ってみましょう。

造作譲渡金

基本的に今の借主に支払う金額です。

造作譲渡金に手数料が発生する場合があります。

実際には前の借主との契約が終了していて不動産仲介業者や大家に支払う場合があります。

居抜き物件は今の借主が決めていて、赤字経営で1日でも早く撤退したい場合は造作譲渡金は交渉出来る事があります。

保証金

保証金と敷金とほとんど同じ内容です。貸主に契約終了まで預かってもらうお金です。

礼金

借主に入居してもらう為のお礼金みたいなものです。よって契約後も戻ってきません。私たちが借主として契約する時には払いたくないと思う方が多いです。

償却費

退去する時に支払う費用です。飲食店の場合は高めに設定してあります。

都内の飲食店物件だと償却費2ヵ月が多いです。

地方だと償却費がない物件が多かったりします。

期間満了意思

例えばマンションの住まいでも1か月前に伝えないと家賃が1か月分発生するという事と同じで、解約前に伝える期間です。

飲食店だと契約満了意思期間が2～3か月が相場です。例えば急遽お店を辞めたい、解約したい場合でも契約満了意思期間が3か月だった場合、家賃3か月分を支払う必要

があります。借主としては短くしたい所だと思います。

契約満了意思は次の方に引き継ぐ場合は免除させる事が多いです。こちらも契約終了時に交渉する方法があります。

即時解約

即日解約する場合、発生する家賃です。先ほどお伝えした期間満了意思と同じ期間にしている事が多いです。飲食店では2～3ヶ月が相場です。

即日解約2か月と表記してあったら即日解約しても2か月分は家賃を支払う必要があります。

保証会社

ここ近年保証会社必須の物件が増えている傾向にあります。

保証会社の目安ですが2年間で家賃1か月分位発生してしまうので借主としては支払いたくない、免除してもらいたいと思います。

交渉次第で保証会社無しにすることが出来ますし、次の更新月、例えば2年間ちゃんと家賃を払っていたという事で今月からは保証会社無しと交渉することは可能です。

まとめ

賃貸借契約には、大きく分けて3つ、賃貸借契約、定期借家契約、業務委託契約、がある。

賃貸借契約はちゃんと見て確認し理解する必要がある。

契約内容は交渉して出店費用を抑える方法がある。